ベトナムで不動産投資しない理由をナニワ金融道が説明してくれている

2019年3月13日

ベトナムに住んでいると、ベトナム人によく

「マンション買えば? 家賃が掛からないし、値上がりして儲かるよ」

と言われます。

将来はわかりませんが、私は今のところベトナム不動産を買うつもりはありません。

今回は私がベトナム不動産を買わない理由について書きます。

前提:私の資産構成

私の総資産は約2000万円で、内840万円がベトナムドン銀行預金です。

ベトナムの定期金利は8.65%です(2019年3月)。

相対的に利回りが低い

漫画「ナニワ金融道」で不動産価格と金利について分かりやすいやりとりがあったので抜粋します。

時代はバブル、不動産会社(地上げ屋)社長の肉欲棒太郎と、他社事務員で後に棒太郎の妻となる女性のやりとりです。女性がマンションのチラシを見せながら棒太郎に質問します。

このマンションですけどね 8500万円やけど高いと思います?安いと思います?
この立地条件で8500万ゆうたらまあまあの物件やないですか
そやけどね ちょっと不思議なんですわ。そのマンション他人に貸したら家賃はいくらぐらいもらえると思いはる?
そやなー ようとっても月15万ゆうとこやないかな
でしょう。そしたら1年で家賃は180万円見込めますよね。ところが8500万円の現金を全額銀行に預けたらどうなります。年利5パーセントとしても年425万円の利子が見込めるでしょう
(言われてみたらその通りや。えらいこと考えよるなこの女……)
もしもマンションが値上がりしないならこんな値段で買いたい人なんか一人もおれへんのとちがうやろか

【「ナニワ金融道11巻」より引用、一部のセリフは省略】

これに近いことが今ベトナムで起きています。

例えば20億ドン(960万円)を銀行に預けると、金利8.65%として年1億7300万ドンの利子を受け取れますが、20億ドンのマンションを買って、それ以上の家賃収入(インカムゲイン)が得られるかというと微妙なところです。

結果的に利回りは減少しており、高級所得者層が多く住むホーチミン2区では昨年の利回りが7.5%だったのに対し、現在は6.5%〜6.7%まで低下している。
同様の状態がBinh Thanh区でも発生しており、昨年の利回りが6.8%だったのに対し、現在は5.5%まで低下している。
【POSTE 「ホーチミン不動産、投資購入増加で利回り低下か」https://poste-vn.com/daily-info/20181212-8343より引用】

上記の記事によると不動産利回りは5.5~6.7%なので、定期預金の利回りに劣後していることになります。

価格が上がりそうな物件は手が出ない

ベトナムでも都市化が進行することや、経済成長に伴い富裕層が増えることから、都市部の物件はまだ価格上昇余地があるかもしれません。

しかしホーチミン中心部のマンションは既に2000万円以上だったりするので、私には手が出ません。

全財産ぶちこめば買えますが、そこまでのリスクをとるほど狂っていません。

あるいは、

「今は誰も見向きもしない物件を買って、10年後2倍になっていることを願う」

という戦略もありますが、「10年で2倍」になった場合でも年利換算では7.2%なのでやはり銀行預金に軍配が上がります。

流動性が低い

ベトナムに限りませんが、不動産は病気・結婚・移住などのライフイベントが起きた際にすぐに換金できないというデメリットがあります。

焦って売ると、足下を見られて安く買われてしまいます。

その点、預金はいつでも引き出せる高い流動性という利点があります。

不動産を買ったことがない

日本でも不動産を購入したことがない人間が、ベトナムで何の問題もなく購入完了できるとは思えません。

とりわけベトナムでは

「新築なのにヒビが入ってた」

「完成後1週間で漏水」

とかいう話も聞きますので、そういうトラブルの際に抗議し賠償を得る能力も必要になります。

不動産関連株を買えばいい

地価上昇による恩恵を受けたければ、不動産関連株を買えばいいのです。

上述したデメリットを全部ひっくるめた上で利益を出しているのが不動産業ですので、その株を買うことで不動産保有と同等の効果を得られます。

代表的な不動産企業はビングループです。

ビングループは「ベトナム企業トップ500(VNR500)」で6位、民間企業に限れば1位の大企業です。

ビングループ

▲ビングループ株価。数年で3倍は上がりすぎという気もするが。

ちなみにベトナムにもFUCVREITというリートがありますが、取引量も情報も少なくてよくわからないので、とりあえずここでは無視しておきます。

まとめ

「新興国に不動産を買う」という行為はロマンがあって魅力的ですが、私の資産状況から冷静に考えるとベトナム不動産購入に経済的合理性は無いと判断します。

1億円あったら2000万円ぐらいの物件を買うかもしれません。

▼ベトナムドン預金の利回りはこちら。



自己紹介

20代で死ぬほど働いて1500万円貯めてセミリタイア。

現在は少々の労働収入と投資収入でベトナムを拠点に生活しています。

詳しくはこちらの記事をお読みください。